危老條例要修了：2027 年 5 月 31 日這條線，你在哪一邊？
危老條例（都市危險及老舊建築物加速重建條例）要修了。
這件事在新聞上不算大版面，但它有一個很具體的分界日期，而且會直接影響一件事：同樣一塊地、同樣一棟樓，早申請和晚申請，拿到的條件不一樣。
那條線：2027 年 5 月 31 日
先講一件比「換規則」更根本的事：危老條例本身就是在那天到期。
《都市危險及老舊建築物加速重建條例》從一開始就是階段性立法，帶有落日條款，明訂於民國 116 年（2027 年）5 月 31 日屆期。
內政部已擬定修正草案，並於 2026 年 7 月 16 日送立法院審議。修法的主要方向之一，就是刪除重建計畫的申請期限，讓危老重建從原本的臨時性措施，轉為常態機制。
換句話說，這次修法要處理的不只是條件調整，還包括這部法律要不要繼續存在。
至於新舊規則的銜接，國土署的說法是：修正條例即便三讀通過，2027 年 5 月 31 日前提出申請的危老重建計畫，仍適用舊規定；自 6 月 1 日起申請的，才適用新規定。
所以對屋主來說，重點不是法案什麼時候過，而是你的申請送在哪一邊。
差在哪裡：小基地被壓縮
修法的主要方向之一，是調整容積獎勵的上限。
新規對規模小的案子不利。重建計畫基地未達 500 平方公尺的，容積獎勵上限要下修——大致的方向是下修為基準容積的 1.2 倍，或原建築容積的 1.1 倍。
這個調整的政策意圖不難理解：避免再出現所謂的「紙片屋」，也就是基地太小、卻靠著高額容積獎勵硬蓋起來的細長型建築。從都市景觀和居住品質的角度，這個方向有它的道理。
但如果你家那棟樓的基地本來就不大，這件事對你的意義就完全不同了。
500 平方公尺大約是 151 坪。 台北市很多五層樓的老公寓，整棟基地就在這個數字附近，甚至更小。
同時也有給的部分
修法不是單純的緊縮，另一邊有新增的誘因。
目前的修法方向包括比照都更條例，新增協議合建的稅賦優惠：原所有權人與起造人因合建安排辦理所有權移轉時，減徵四成的土地增值稅與契稅。另外，符合「老宅修繕施工期間及完工後兩年內」條件者，可減徵五成的地價稅與房屋稅。
所以整體來看，這次修法的性質不是鬆或緊，是重新分配——鼓勵有規模、走協議合建的案子，壓縮規模太小的。
這不是第一次了
如果你覺得「早做晚做差很多」聽起來像在催人，那看看另一個已經發生的例子。
危老重建原本有一項「時程獎勵」——越早申請，容積多給一點。這個獎勵從 109 年 5 月 9 日起逐年遞減，已經在 114 年 5 月完全歸零。
也就是說，同樣一棟房子、同樣的條件，五年前送件和今天送件，拿到的容積是不一樣的。門檻沒有變，但紅利已經沒了。
這是我覺得最值得注意的一點：這類政策的本質是階段性的。 先給多一點把人推出來，等到推動到一定程度，再慢慢收。
還有一條路：不拆也能改
多數人一談到老屋，想的就是拆掉重建。但那不是唯一選項，而且另一條路知道的人少得驚人。
行政院編列了 50 億元，由內政部推動「老宅延壽機能復新計畫」，提供耐震評估及修繕補助。補助的項目包括公共區域管線、外牆及屋頂防水、增設電梯、無障礙設施。
適用對象是屋齡 30 年以上、符合條件的 4 至 6 樓公寓，以及 6 樓以下的透天住宅。
內政部次長董建宏在今年的都更危老博覽會上也明確講過：並非所有老舊住宅都需要拆除重建，符合條件的也可以透過整建維護改善居住環境。
但截至 2026 年 9 月 2 日，全國 17 個縣市受理的案件累計只有 603 案。
603 案，全國。
這個數字說明的不是計畫沒用，是知道的人太少。
如果你家那棟樓整合不起來、鄰居意見談不攏，或者根本沒有人想搬，這條路值得先去問問你所在縣市的主管機關。它不需要全體住戶同意重建，門檻低得多。
所以該做什麼
我不想寫「快去申請」。那不是我的角色，而且對多數人來說也不現實——危老重建牽涉的整合工作，不是想做就能馬上做的。
但有四件事，現在弄清楚的成本很低：
一、你家的基地面積是多少。 這決定你在 500 平方公尺這條線的哪一邊。地籍資料查得到，如果整棟是同一筆地號，數字很明確。
二、如果有人在跟你談，案子現在走到哪一關。 這關係到申請會落在 2027 年 5 月 31 日之前還是之後。一個案子從一塊地到可以住人要過五關，知道現在停在哪一關，你才判斷得出送件時間。
三、如果不打算拆，去查老宅延壽的補助。 你所在的縣市有沒有公告受理、補助項目和上限是什麼。這件事不需要整合鄰居就能先問。
四、修法的實際進度。 草案還在立法院審議中，內容可能調整。不要把目前看到的版本當成定案。
如果想先看看你家那一區這幾年蓋了多少新房子、核定了多少都更案，我把政府開放資料整理成區域頁，第一區是臺北市中山區，其他區陸續整理中。
最後
我寫這篇不是要推你做決定。
而是因為這類資訊有個特性：它有時效，但通知不會送到你家。 政策改了，符合條件的人不會收到信，法規公告也不會有人翻譯成你聽得懂的話。
等到有一天有人拿著案子來找你，他會告訴你條件多好、時程多快。那個時候你會需要自己判斷。
判斷的前提是你知道現在的規則長什麼樣。
資料來源：內政部新聞稿與第八屆都更危老博覽會相關報導（2026 年 9 月）、中央社、經濟日報，以及理律法律事務所〈都市更新與危老重建近期修法動態〉。法規內容以官方公告為準，本文僅為整理與說明。
如果你手上有房子，或有人拿著案子來找過你，歡迎跟我聊聊你的狀況。我不會急著給你答案，我們先把你現在站在哪裡看清楚。