台北公辦都更 7599 是什麼？三個階段、75% 和 90% 的門檻一次看懂
重點摘要
- 「7599」是台北市的公辦都更專案，適用於位在更新地區、基地面積 2,000 平方公尺以上的案子。
- 分三個階段：住戶自行整合意願達 75%，市府團隊提早進場；試算規劃後意願要達 90% 才往下走；模擬選屋的選配率也要達 90%，才會正式成為公辦都更案，接著招商。
- 75% 是讓市府進來幫忙的門檻，不是決定你家一定要改建的門檻。 真正要每一戶點頭的，是第二階段看到試算數字、第三階段選屋的時候。
- 那兩個時間點之前，先把自己那一戶的帳算清楚。
這陣子新聞常提到台北的都更門檻。很多住在老公寓的人聽到「門檻降低」，第一個反應是緊張：多數人同意了，我是不是就得跟著改建？也有人反過來，以為很快就能拆了重蓋。
兩種反應都來自同一個誤會：不知道這個門檻到底是哪一道門。
這篇只講現行的規則。之後規則如果修正，我會回來更新這篇。
7599 是什麼
「公辦都更 7599 專案」是臺北市政府在 2023 年 3 月公布的計畫，由臺北市都市更新處執行。
「公辦」的意思是：不是由建商主導，也不是住戶自己組更新會，而是由市府主導、協助整合，最後再公開招商選出實施者。
適用條件：位在更新地區，而且基地面積達 2,000 平方公尺以上。
2,000 平方公尺大約是 605 坪。一般一棟五層樓老公寓的基地遠小於這個數字，所以多半要好幾棟、甚至整個街廓一起，才符合條件。
三個階段
| 階段 | 門檻 |
|---|---|
| 第一階段：早進場 | 住戶意願 75% |
| 第二階段：幫試算 | 住戶意願 90% |
| 第三階段：助選屋 | 選配率 90% |
第一階段：早進場（75%）
住戶自行整合，意願達 75%（原本是 90%），市府團隊就會提早進入社區，投入資源協助。
第二階段：幫試算（90%）
市府和民間專業團隊組成「公辦都更台北隊」，做評估、說明會、建築規劃、估價與財務評估。意願要達 90%，才能進到下一階段。
第三階段：助選屋（90%）
由臺北市住宅及都市更新中心辦理模擬選屋，讓住戶看到自己改建後的權利價值。選配率達 90%，才正式列為公辦都更案，接著招商與審議。
2024 年 1 月，都更處修訂過一次計畫，重點有三個：
- 不再限制每年受理件數，原本一年最多 10 案。
- 意願書格式放寬，市府其他公辦都更計畫的意願書也可以用。
- 已經和其他潛在實施者簽約的所有權人，不列入意願計算。 社區裡其他屋主仍然可以申請。
75% 不是什麼
把三個階段攤開來看，就很清楚：
75% 不會讓你家「一定要改建」。 它只代表市府願意提早派人進來，幫忙評估這個案子可不可行。
後面還有兩次 90%：第二階段的意願、第三階段的選配率。這兩次都需要絕大多數住戶在看過數字之後點頭。
所以，如果你不確定要不要參加，第一階段不是你需要焦慮的時候。你真正需要準備的，是第二階段試算數字出來的那一刻。
有兩件事我查不到明確的公開說明，在這裡註明：
- 75% 和 90% 是用「所有權人人數」、「土地面積」還是「合法建物面積」計算，我找到的官方說明都只寫「意願」，沒有寫計算基礎。
- 2024 年修訂版公告的受理期間到當年 8 月 31 日；之後每年是否、何時受理，要以都更處最新公告為準。
這兩件事，申請前可以直接問都更處：02-2781-5696 分機 7599。
試算出來的時候，先看三個數字
第二階段的試算資料通常很厚。對單一屋主來說，先看這三個就好：
一、你這一戶的權利價值。 換算下來，能選哪幾戶、多大。
二、差額怎麼算。 選的房子比你的權利價值大，要補多少錢；比較小，能領回多少。
三、等待期間撐不撐得住。 從拆除到搬回去大概要幾年，這段期間的安置費用，夠不夠讓你在同一區租房子。
前兩個決定你分到什麼，第三個決定你撐不撐得過去。
很多人只看第一個就點頭，或只聽到第三個就反對。三個一起看，才知道這個案子對你是不是合理。
試算之前，先問自己的事
數字之外，還有幾件事是試算表不會幫你回答的：
- 這間房子在我的退休規劃裡是什麼角色？住到老、將來換成現金，還是留給家人？
- 如果要等好幾年才搬回去，那時我幾歲？身體狀況可能怎麼樣？
- 這間房子是我一個人能決定，還是要跟配偶、兄弟姊妹一起？
- 如果最後不參加，我還有哪些路？修繕、換屋，還是維持現狀？
這幾題沒有標準答案，但先想過的人，在說明會上問得出對的問題。
公辦、建商主導、住戶自辦，差在哪
台北的老公寓要改建，大致有三條路：
公辦都更：市府主導整合，再公開招商。門檻與流程依市府計畫，基地規模要夠大。
建商主導：建商整合、擔任實施者。條件由建商開出，要看合約與建商本身的財務狀況。
住戶自辦（自主都更）：住戶組成更新會擔任實施者。分回可能比較多，但成本和風險也由大家分擔；內政部有最高 1,100 萬的前期補助。
三條路沒有哪一條一定比較好。差別在於：誰在主導、錢從哪裡來、風險由誰扛。
想知道一個都更案從整合到核定分成哪兩段、為什麼會拖得比想像中久，可以看〈都更為什麼要那麼久？〉。如果你家基地比較小、考慮的是危老重建，2027 年 5 月 31 日有一條要注意的時間線，見〈危老條例要修了〉。
最後
這篇不是要推你參加或不參加。
公辦都更的規則對屋主其實相對友善：門檻分段、每一段都要大家看過數字再點頭。但這些設計只有在你看得懂數字的時候才有用。
等到試算資料發下來，你手上有沒有自己那一戶的帳，決定了你是被推著走，還是自己做決定。
立場說明：我本身從事房地產媒合，這類案子與我的工作有關。這篇只整理公開規則，不推薦任何一種改建方式。
資料來源（資料整理至 2026 年 10 月 27 日）：
- 臺北市政府都市發展局〈北市都更推「降門檻」+「三大加值」服務 公辦都更關鍵密碼正式曝光〉（2023 年 3 月 3 日）
- 臺北市政府新聞稿〈都更 so easy、全面再升級！公辦都更 7599 專案修訂三大亮點一次看〉（2024 年 1 月）
- 財團法人都市更新研究發展基金會轉載之都更處修訂說明（2024 年 1 月 8 日）
- 內政部新聞稿，自主都更補助（2026 年 10 月 7 日）
法規與計畫內容以臺北市都市更新處最新公告為準，本文僅為整理與說明。
如果你那棟已經有人在談都更，想在試算數字出來之前先把自己那一戶算清楚，歡迎跟我聊聊。