都更為什麼要那麼久？把流程拆成兩段看：前面整合、後面審議
重點摘要
- 一個都更案大致分兩段：前段是屋主之間的整合（取得同意），後段是公部門的審議、核定，之後才輪到申請建照、拆除、施工。
- 法律對每一段都設了門檻：事業概要要過半同意；事業計畫報核依地區不同，要過半、四分之三或五分之四同意；送審前要公開展覽 30 日並辦公聽會。權利變換計畫也要走一樣的程序。
- 條例寫了門檻與程序，沒有寫事業計畫、權利變換計畫的審議要在幾天內完成。
- 我的經驗是：最常卡住的是前面的整合。整合完成之後，公部門的流程本來就需要比較長的時間。
「都更為什麼要那麼久？」是我常被問到的問題。我遇到來問的人，多半對都更的流程沒有概念。
只看「還沒拆」這個結果，很難知道時間花在哪裡。把流程拆開，就清楚多了。
這篇只整理現行法條寫了什麼，再加上我自己的觀察。觀察的部分我會標清楚。
整個流程分兩段
以屋主自己發起（自行劃定更新單元、組更新會或委託實施者）的情況來看，順序大致是：
| 段落 | 發生什麼事 | 誰在推 |
|---|---|---|
| 前段：整合 | 屋主之間溝通、簽同意書；必要時先送「事業概要」 | 屋主、實施者 |
| 後段之一：事業計畫 | 擬訂事業計畫 → 公開展覽 30 日＋公聽會 → 聽證 → 審議通過、核定發布 | 實施者送件，主管機關審議 |
| 後段之二：權利變換計畫 | 事業計畫核定後擬權利變換計畫，再走一次公開展覽、公聽會、聽證、審議 | 同上 |
| 之後 | 申請建照、拆除、施工、使用執照、產權登記 | 實施者 |
以權利變換方式實施時，權利變換計畫原則上在事業計畫核定後才擬；必要時，可以和事業計畫一併擬訂報核（第 48 條）。不管分開或一起送，都要經過公開展覽和審議。
前段：同意要到多少才能送件
事業概要：過半
都市更新條例第 22 條規定，屋主要申請事業概要，必須取得更新單元內私有土地和私有合法建築物所有權人均超過二分之一，而且所有權面積也均超過二分之一的同意。
事業概要核准後，主管機關要公告 30 日，並通知單元內的所有權人。
如果同意比例一開始就達到第 37 條的標準，可以跳過事業概要，直接擬事業計畫。
事業計畫報核：看你在哪一種地區
第 37 條規定，屋主依第 22 條自行辦理時，事業計畫報核的同意門檻是：
| 情況 | 人數與面積都要超過 |
|---|---|
| 依第 7 條（迅行劃定）劃定或變更的更新地區 | 二分之一 |
| 其餘已劃定的更新地區 | 四分之三 |
| 未經劃定更新地區，依第 23 條自行劃定更新單元 | 五分之四 |
另外，私有土地和建物的所有權面積都超過十分之九同意時，人數就不計算。
注意人數和面積兩個條件要同時達到，不是其中一個過門檻就好。
簽了同意書，不能隨時說不要
第 37 條第 4 項寫明：同意比率的審核，以事業計畫公開展覽期滿時為準。例外只有兩種：符合民法第 88、89、92 條規定的情事，或雙方合意撤銷。
所以簽同意書之前就要想清楚，不是先簽了再說。
後段：公部門審議
事業計畫送審前，要在地方政府或公所公開展覽 30 日並舉辦公聽會（第 32 條）。如果已經取得全體私有所有權人同意，公開展覽可以縮短為 15 日。
審議通過、核定之前，原則上還要辦聽證（第 33 條）。
以權利變換方式實施時，實施者要擬權利變換計畫，依同樣的第 32 條、第 33 條程序辦理（第 48 條）。如果是分開送，公開展覽、公聽會、聽證、審議，大致要再走一輪。
權利變換計畫核定後，屋主如果對自己的權利價值有異議，可以在 2 個月內以書面提出；主管機關應在受理後 3 個月內審議核復，情形特殊可以再延長 3 個月（第 53 條）。
條例沒有寫的事：我在條例本文裡，沒有看到事業計畫、權利變換計畫的審議必須在幾天內完成的規定。各地主管機關的作業時程，要以當地都更主管機關的說明為準。
我看到最常卡住的地方
以下兩點是我自己的觀察，不是統計數字：
- 最常卡住的是前段的整合。
- 整合完成之後，公部門的流程本來就需要比較久。
對照上面的法條，就看得出原因：前段要人數和面積同時談到門檻，條例沒有規定這一段要在多久內完成；後段要經過公開展覽、公聽會、聽證和審議，以權利變換方式實施、又分開送的話，這些程序還要再走一輪。
所以，如果你家那邊「講了好幾年還沒動」，先弄清楚案子現在在哪一段：還在整合，跟已經送進審議，是兩件完全不同的事。
等待的時候，可以先做的事
不管案子卡在哪一段，屋主自己能先準備的是：
- 問清楚案子走到哪一關：有沒有送事業概要？事業計畫有沒有公開展覽過？
- 簽任何文件前，先弄懂它的效力：同意書不是隨時可以收回的。
- 先把自己那一戶的帳算清楚：試算數字出來時要看什麼，可以參考〈台北公辦都更 7599 是什麼？〉裡「試算出來的時候，先看三個數字」那一段。
- 如果考慮的是危老重建，留意時間線：危老條例本身在 2027 年 5 月 31 日到期，申請送在這天之前或之後，適用的規則不同，見〈危老條例要修了〉。
最後
都更要那麼久，不全是誰在拖。前段要很多人取得共識，後段是法律刻意設計的公開與審議程序，讓每個人都有表示意見的機會。
看懂自己現在在哪一段，比追問「什麼時候拆」更有用。
立場說明：我本身從事房地產媒合，所在的公司有做自辦都更顧問，這類案子與我的工作有關。這篇只整理公開法規與我的觀察，不推薦任何一種改建方式，也不代表任何特定案子。
資料來源（資料整理至 2026 年 11 月 2 日）：
- 全國法規資料庫：都市更新條例（民國 113 年 11 月 13 日修正）第 22、32、33、37、48、53 條
法規以主管機關最新公告為準，本文僅為整理與說明，不是法律意見。
如果你家那邊正在談都更，想先弄清楚案子走到哪一段、自己那一戶該怎麼算，歡迎跟我聊聊。